外國人馬來西亞買房指南｜首付、稅費與隱藏成本總整理
- 寶邊 勾
- 10月23日
- 讀畢需時 3 分鐘
馬來西亞一直是海外投資與移居的熱門地點，無論是華人退休養老、子女教育規劃，還是單純資產配置，馬來西亞買房 都是許多家庭的重要選項。
不過，除了房價本身，買房還涉及 貸款限制、稅費支出與持有成本。若未事先規劃，往往會遇到額外支出，導致資金吃緊。
本文將全面拆解 馬來西亞買房成本，從首付款比例、貸款保險、利率到實際案例試算，幫助你在投資前做好完整準備，避免踩雷。
首付款比例與貸款限制
外國人馬來西亞買房首付門檻較高
相較於本地居民能貸款 80%–90%，外國人購屋時通常只能貸到 60%–70%。 舉例來說：
房價 RM 1,000,000
外國人可貸款約 RM 600,000–700,000
需準備 首付款 RM 300,000–400,000
👉 這是海外買家在 馬來西亞買房注意 的重點之一：首付款比例高，資金規劃必須更謹慎。
州別最低購屋金額限制
不同州份對外國人的購屋金額有限制：
吉隆坡：RM 1,000,000
檳城：公寓 RM 1,000,000，獨立屋 RM 2,000,000
柔佛：最低 RM 1,000,000，部分 landed 物件 RM 2,000,000
這代表外國人若要購屋，首付金額往往是 至少 RM 300,000–600,000。
貸款保險與利率
貸款保險（MRTA / MLTA）
在馬來西亞買房貸款時，銀行通常要求購買貸款保險：
MRTA（Mortgage Reducing Term Assurance）：隨著貸款逐年遞減的壽險保單，保障貸款餘額。
MLTA（Mortgage Level Term Assurance）：保障額度固定，保費較高，但更適合投資與家庭規劃。
👉 外國買家常因忽略貸款保險而低估成本，實際支出需提前納入預算。
利率水準
本地居民房貸利率：約 3.5%–4.5%
外國人貸款利率：通常比本地居民高 0.5%–1%
部分銀行要求海外買家需有 當地收入證明 或指定資產存款
對海外買家而言，提前與多家銀行接觸並申請 預批核准（Pre-Approval），能確保購屋計畫不受阻。
稅金與雜費
除了首付與貸款，馬來西亞買房注意 的另一個重點，就是交易過程中的額外稅費：
1. 印花稅（Stamp Duty）
依房價分級計算：
RM 100,000 以下：1%
RM 100,001–500,000：2%
RM 500,001–1,000,000：3%
RM 1,000,001 以上：4%
例如購買 RM 1,000,000 房產，印花稅約 RM 24,000。
2. 律師費（Legal Fees）
依房價分級，通常為 房價的 1%–1.5%。
3. 產權過戶費（Memorandum of Transfer, MOT）
依房價比例計算，約 1% 左右。
4. 物業管理與持有成本
管理費：每月 RM 300–800
地稅（Quit Rent）：每年數百 RM
房屋評估稅（Assessment Tax）：每年約房價的 0.1%–0.2%
保險費與出租管理費（若出租）
👉 這些費用加總後，對海外買家而言是一筆不小的隱藏成本。
實際案例試算
假設一位海外買家購買 RM 1,000,000 公寓，貸款成數 70%，實際成本如下：
初始投入合計：約 RM 355,000–365,000 （約新台幣 240–250 萬 / 人民幣 50–55 萬）
持有成本（年）：約 RM 6,000–12,000 （含管理費、稅金與保險，不含貸款利息）
👉 從試算可以看出，除了首付款，額外費用約占房價的 5%–7%，因此資金規劃必須留有緩衝。
結語
對海外買家而言，馬來西亞買房貸款 與當地居民相比限制更多、成本更高，這也是投資前最需要了解的差異。2025 年買房規劃的關鍵在於：
準備足夠首付款（30%–40%）
評估貸款條件與保險（MRTA / MLTA 成本不可忽略）
計算隱藏稅費與持有成本（印花稅、管理費、地稅）
透過專業律師與可靠仲介，避免誤觸購屋限制
只要完整掌握以上細節，海外投資人在馬來西亞置產，不論是自住、出租或長期投資，都能更加安心與穩健。
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