外國人在馬來西亞買房注意事項

馬來西亞因其生活成本相對親民、英語普及與文化包容性強，長期是海外投資者與移居者的一大熱門地點。不過，「馬來西亞買房」並非完全自由，外國人購屋會受到州（State）與土地類型、房屋價格門檻、法律同意等多重限制。以下整理外國買家在馬來西亞購屋應注意的事項。

外國人可以買什麼類型房產？

外國人在馬來西亞可購買的房屋類型與不能購買的類型，要先搞清楚：

可以購買的類型

• 高樓住宅／公寓（Strata title units）：這類型如公寓、共管住宅等，通常外國人可以買，尤其在城市區域。Emerhub+2alestriaproperty.com+2

• 商業物業：商業用途的房產通常也開放給外國人。Emerhub+1

• 自住或投資用途住宅：只要物件價格達到州政府規定的最低門檻、不是被保留或限制用途的土地或房屋，就可買。Emerhub+2moorebzi.my+2

  
  

不可以或限制較多的類型

• Malay Reserved Land（土地保留區）：這類土地只限馬來裔（Bumiputera）購買。外國人無法購買這類土地。Malaysia My Second Home+2HousingWatch+2

• 低成本與中等成本住房（Low / Medium Cost Housing）：這類房屋通常為政府為當地低收入者保留，不對外國人開放。Emerhub+1

• 某些發展中的定額給馬來土著（Bumiputera quota）的項目：如果一個開發項目明確設定某些單位只能給 Bumiputera（馬來裔／土著）購買，外國人不能購買那些單位。Malaysia My Second Home+1

• 農業用地：通常不得被外國人購買，除非該土地已被州政府列為可開發住宅用途，並通過有關程序。Malaysia My Second Home+1

最低房價門檻與限制

外國人在馬來西亞買房，有一個非常重要且直接影響投資門檻的因素──最低購屋價格門檻，各州政策不同，以下整理常見情況：

州／地區	典型最低購屋價格門檻（外國人）	備註
吉隆坡／聯邦直轄區 （Kuala Lumpur / Putrajaya）	約 RM 1,000,000	幾乎所有類型住宅（包括高層公寓）需滿這個門檻。moorebzi.my+3Emerhub+3alestriaproperty.com+3
雪蘭莪（Selangor） 不同區域	Zone 1／Zone 2（如 Petaling、Gombak、Klang 等）房屋類型與地點好的話門檻往往 RM 2,000,000；Zone 3 較遠地區約 RM 1,000,000。Emerhub+2moorebzi.my+2
檳城（Penang）	岛上（Penang Island）土地或別墅類型通常 RM 2,000,000；樓層共管公寓（strata title）門檻較低，如約 RM 1,000,000。馬來半島大陸部分（mainland）則更低。Emerhub+2moorebzi.my+2
新山／柔佛州（Johor）	一般落地屋（Landed）或特殊地段（International Zone）可能門檻為 RM 2,000,000；共管住宅（strata title）或非國際區域可能 RM 1,000,000。Emerhub+1
MM2H 居留計畫參與者（Malaysia My Second Home）	某些州允許較低的最低購屋價格，如 RM 600,000 或以下（依州別與房型）作為參考，但很多州仍會以官方門檻為準。Malaysia My Second Home+2alestriaproperty.com+2

此外，需要注意的是這些門檻可能因州政府政策調整、匯率或地點需求變化而變動，外國買家在決策前一定要確認該州最新規定。Emerhub+1

最新政策更新

以下是截至 2025 年，馬來西亞有關外國買房的一些最新政策與變動，對買家有重要影響：

1. 態度較為開放但門檻仍存 

   馬來西亞在許多州對外國人買房政策相對寬鬆，但仍保有地方政府設定的最低價格門檻與房型限制。較熱門都市區如吉隆坡、檳城、新山等，門檻較高。Emerhub+2alestriaproperty.com+2

2. MM2H 計畫與置產優惠 

   Malaysia My Second Home（MM2H）計畫仍然是很受外國人關注的管道。參與 MM2H 的申請者在某些州可能享有較低的最低房價門檻。不過，MM2H 計畫在政策上也有調整或審核加嚴的趨勢。買方需確認 MM2H 最新條件與是否與購屋最低門檻匹配。Malaysia My Second Home

3. 州政府審批制度加強 

   外國買屋必須經由該州（State Authority）或州政府相關部門的同意（State Consent / Foreign Purchaser Consent）。不同州程序與費用不同，審批時間也會有差異。Emerhub+1

4. 印花稅與法律費用 

   外國買家需繳交印花稅（stamp duty）、法律手續費及國有土地登記等費用。這些交易成本須納入預算。雖然不是所有州都有額外外國買家專屬稅，但政策與費用結構需要釐清。alestriaproperty.com+1

5. 禁止與限制標的更嚴格

 地區如 Malay Reserve Land、Bumiputera 配額房屋、低成本住房越來越被嚴格保護，不對外國

人出售。這些區域與房屋型態若誤選，很可能被拒絕審批。Malaysia My Second Home+1

結語

總結來說，如果你作為外國人想在馬來西亞買房，有以下幾個重點要先確認：

• 房屋類型是否被允許（strata 公寓 vs landed / 別墅 vs 保留土地等）

• 所在州的最低價格門檻，以及是否有因 MM2H 或特殊區域而放寬門檻的政策

• 需取得州政府的同意（State Consent / Foreign Purchaser Consent）

• 避免購買低成本房屋、Bumiputera 配額、Malay Reserved Land 等被限制的物件

---

本文旨在分享海外地產相關資訊，僅供一般參考。實際投資或購屋前，請依個人情況及當地法規審慎評估，並建議諮詢專業意見。

悅陽地產致力於打造值得信賴的國際房地產平台，整合全球優質建案與在地專業團隊，提供從賞屋、代辦到售後的一站式服務。

 無論您正規劃海外買房、海外置產或國際移居，悅陽地產皆以專業顧問陪伴，協助您開啟屬於自己的國際生活藍圖。

 了解更多海外建案 ➤ https://www.brilliant-au.com/ 

立即預約顧問諮詢