外國人可以買澳洲房地產嗎？一次看懂 FIRB 申請規範與資格限制
- 致榮 黃
- 1月5日
- 讀畢需時 3 分鐘
已更新：5天前
繼上一篇文章《2025 澳洲買房全攻略》，悅陽與大家分享了澳洲房地產市場為何持續吸引海外投資者 - 穩定的經濟環境、強勁的人口成長以及剛性的住房需求。
(圖片為示意圖)
這次，我們要深入探討投資澳洲最重要的法律門檻：FIRB 申請規範。在澳洲買房，你一定聽過 FIRB（官方連結）。到底什麼是 FIRB？2025-2026 年又有什麼影響投資者的新規定？
什麼是 FIRB？為什麼買澳洲房地產需要它批准？
FIRB 全名為「澳洲外國投資審查委員會」（Foreign Investment Review Board），主要負責審核外國人對當地資產及房地產的購置申請。
長久以來，澳洲政府的政策主軸為：「一方面歡迎外國資金投入以增加房屋供給，同時確保市場不會過度炒作，保障國民居住利益。」 因此，只要您不是澳洲公民或永久居民（PR），在澳洲買房前，法律規定必須先向 FIRB 提出申請並獲得批准，否則將面臨高額罰款、合約無效，甚至被強制出售房產。
2025-2027 二手房臨時禁令：您必須知道的新制
如果您正計畫在澳洲置產，千萬要留意 2025 年 4 月 1 日起實施的臨時新政。
一、 誰受到影響？
以往持有超過 12 個月有效簽證的留學生或海外工作者，具備購買一套「二手房」作為居澳住所的資格。 目前除了澳洲公民、PR 或紐西蘭公民外，其餘人士在禁令期間皆不得購買「已建成（Established）」的住宅。
二、 政策主要目標
此舉旨在緩解澳洲國內的住房危機，遏止房價過度炒作，讓本地人有更多購房機會，同時嚴格打擊外國人囤積土地而不開發的行為。
三、 為何「新房與預售屋」是唯一出路？
澳洲政府明確表達，新政策的目的不是要拒絕外資，而是要「引導外資增加供應量」。 因此，購買預售屋（Off-the-plan）或新成屋完全不受此禁令影響！包含全新住宅、空地自建及特定重建計畫，在申請後均可獲准。
關於申請費用的詳細級距與計算，歡迎聯繫悅陽地產提供精準試算。
哪些人可以「豁免」FIRB 申請？
並非所有非公民都需要申請 FIRB。如果您符合以下條件，可以省去申請流程與費用：
澳洲公民。
澳洲永久居民 (PR)。
紐西蘭公民（持有特殊類別簽證）。
配偶身分：若配偶為澳洲公民/PR，且雙方以「共同持有」(Joint Tenants) 形式購買。
開發商已持有豁免證書：部分大型預售建案已事先申請「集體豁免」，買家無需另行獨立申請。
FIRB 申請流程：五步驟簡易說明
準備身份認證： 申請人需自行設定 myID 登入系統。為求精確，大多數客戶會委託「悅陽地產」合作的澳洲律師或代理人代辦，透過簽署委任書進行專業操作。
收集物件與合約資訊： 準備好物業地址、地號、類型（新成屋、預售屋或空地）、購買人護照資料及最終受益人說明。
線上提交與繳費： 登入「外國投資者線上服務系統」提交申請，並立即繳納申請規費（費用依房價級距而定）。
法定審核期 (30天)： 官方進行審核。完成後將收到「無異議通知書」(No Objection Notification)，方可進行後續交割。
資產登記與申報： 買賣完畢 30 天內，須完成「澳洲資產外國所有權登記處」狀態更新，並定期申報房屋使用用途。
悅陽地產：避開紅線，穩健布局
海外置產涉及稅務、法律與融資等多重維度。澳洲政府正嚴格監管「土地囤積」與「空置物業」，若房產一年內空置超過 183 天，將面臨高昂的 「年度空置費」(Vacancy Fee)。
「悅陽地產」擁有經驗豐富的團隊，為您提供從選案評估、FIRB 代辦完整一站式服務，協助您合法合規地布局澳洲房市，掌握增值先機。
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