外國人在澳洲買房注意事項
- 寶邊 勾
- 10月20日
- 讀畢需時 4 分鐘
已更新：10月23日
外國人在澳洲買房注意事項
澳洲房地產市場一直以來都受到海外投資人的青睞，不僅因為穩定的經濟環境和透明的法規制度，
更因為人口持續成長帶來了強勁的住房需求。對許多外國人來說，無論是投資房產、子女教育規劃，
還是退休置業，澳洲買房都是一個值得考慮的選項。
然而，外國人在澳洲買房並非想像中那麼簡單，必須遵守一系列法規與限制。
近年來，澳洲買房禁令、額外稅費以及貸款門檻，使得「置產條件」成為關鍵議題。
本文將依序解析外國人在澳洲買房注意事項：什麼是澳洲買房禁令？外國人置產需要符合哪些條件？海外買家的貸款有什麼限制？以及 2025 年最新政策更新。
澳洲買房禁令是什麼？
外國人在澳洲買房的最大限制，就是針對「既有住宅」的購買禁令。
1. 禁令內容
自 2025 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日，澳洲政府全面禁止外國人（包含臨時簽證持有者與外國公司）購買 既有住宅（Established Dwellings）。這類房產指的是已經有人居住過、或已轉售過的二手房屋。
此禁令的目的，是確保本地居民和永久居民能優先購買現有住宅，以減輕外國資金對二手房市場的壓力。
2. 禁令例外情況
雖然有禁令，但外國人仍可購買以下房產類型：
新建住宅（New Dwellings）：未曾有人居住過的全新房屋或公寓。
近新住宅（Near-new）：短暫使用過，但仍屬於新屋定義。
空地（Vacant Land）：可購買土地，並在規定期限內動工興建。
重建／開發（Redevelopment）：購買舊屋後拆除重建，並增加住房數量，例如從單戶改建為多戶公寓。
大型租賃或商業住宅項目：如 Build-to-Rent 專案、學生宿舍、退休村或老人照護住宅。
3. 違反禁令的後果
若外國人違規購買既有住宅，可能面臨高額罰款，甚至被強制出售房產。對投資房產者來說，這不僅會導致資金損失，也可能影響信用與後續的投資計畫。
投資建議：若目標是進入澳洲房地產市場，建議專注於「新建案」、「土地開發」或「大型租賃項目」，這些是禁令範圍之外的投資機會。
澳洲置產條件解析
除了禁令，外國人在澳洲置產還需符合一系列條件與規範。
1. FIRB 核准
FIRB（Foreign Investment Review Board） 是外國人置產的第一道關卡。
幾乎所有外國買家都必須向 FIRB 提交申請，並支付申請費用，費用依物件價值而定，最低約 AUD 13,200 起。
未經 FIRB 核准購房，將被視為違法。
2. 可購房產類型
允許購買：新建住宅、預售屋、空地（需在期限內興建）、重建或增加住房供應的開發案。
禁止購買：二手住宅，除非符合重建或特殊用途例外。
3. 身份條件
外國人：非澳洲公民、非永久居民，均需 FIRB 批准。
臨時簽證持有者：即便居住在澳洲，也不能購買既有住宅。
豁免情況：與澳洲公民或永久居民配偶共同購屋，限制較少。
4. 額外稅費
外國人在澳洲買房，除了基本印花稅外，還需支付「外國人附加稅（Foreign Surcharges）」：
新南威爾士州（NSW）：印花稅附加 9%，土地稅附加 5%。
維多利亞州（VIC）：印花稅附加 8%，土地稅附加 4%。
昆士蘭州（QLD）：印花稅附加 7%，土地稅附加 3%。
投資提醒：外國人置產總成本，比當地人高出 7%–12%，投資房產前必須將這些稅費納入成本計算。
海外買家的貸款與限制
投資房產除了購屋資格外，「貸款」也是海外買家的重要考量。與本地居民相比，外國人的貸款限制較多，條件也更嚴格。
1. 貸款成數（LVR）
外國人一般貸款比例為 60%–70%。
本地居民與永久居民則可貸到 80%–95%。
2. 自備款需求
外國人需準備至少 30%–40% 首付。
由於審核嚴格，銀行可能要求更多財務證明與資金來源文件。
3. 利率與費用
外國買家的貸款利率通常比本地人高出 0.5%–1%。
還需支付額外的貸款手續費與管理費。
4. 文件需求
外國人申請 澳洲買房貸款，常見需要準備以下文件：
護照影本
FIRB 批准書
海外收入與稅務證明
銀行流水紀錄與存款證明
小提醒：由於貸款難度高，許多海外買家會透過專業貸款經紀或地產顧問協助，提高核准機率。
最新政策更新
隨著澳洲住房供需問題升溫，政府針對外國投資者制定了新的規範。2025 年起，主要更新包括：
重點：短期內二手房市場不適合外國人投資，但新建住宅與租賃型開發案，仍具投資潛力。
結語
外國人在澳洲買房，必須先理解 澳洲買房禁令、澳洲置產條件 與 貸款限制，再來評估投資回報。由於總成本（印花稅、附加稅、貸款利率）通常比當地人高出許多，建議在規劃前就要準備充分的資金，並與專業顧問合作。
雖然政策收緊，但澳洲房地產市場依舊展現強勁的投資價值。只要選擇正確標的（新建住宅、土地開發或租賃型項目），並確保合法合規，外國投資人仍能在澳洲置產中獲得長期穩健的回報。
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