買房不只房價！澳洲買房成本曝光｜外國人首付、稅金與持有費全面解析
- 寶邊 勾
- 10月28日
- 讀畢需時 4 分鐘
澳洲買房成本完整解析
近年來，澳洲房地產市場持續受到海外投資者的青睞。無論是出於資產配置、子女教育規劃，還是退休居住的需求，許多人開始評估「澳洲買房要花多少錢」。
然而，澳洲買房成本並不僅僅是物件標價，還包括首付款、貸款保險、印花稅、外國人附加稅，以及長期的澳洲買房持有成本。
特別是對外國人而言，還需額外承擔「澳洲外國人買房稅」，使得整體成本比當地居民高出許多。如果忽略這些細節，往往會導致投資規劃出現落差。本文將逐步拆解各項費用，並以實際案例說明，幫助投資房產者在進軍澳洲市場前有清晰的資金藍圖。
首付與貸款保險
首付比例
在澳洲買房，銀行通常不會提供全額貸款，因此買家必須準備一筆首付：
本地居民或永久居民：一般可貸 80%–90%，首購族甚至能貸到 95%。首付比例約 5%–20%。
外國人買家：銀行較為保守，貸款比例多落在 60%–70%，因此需準備 30%–40% 房價作為首付。
例如，一套 AUD 100 萬的房產，本地居民可能只需 10–20 萬首付，但外國人則需準備至少 30–40 萬，資金壓力相對更大。
貸款保險（LMI, Lenders Mortgage Insurance）
當貸款金額超過房價的 80% 時，銀行會要求支付貸款保險（LMI）：
保費視貸款金額與比例而定，可能介於 AUD 5,000 至數萬不等。
外國人因貸款成數較低，通常不需支付 LMI，但若獲批高成數貸款，則必須將 LMI 納入額外支出。
對投資房產者而言，首付比例與貸款利率會直接影響現金流與投資報酬率，因此必須在早期就進行完整規劃。
印花稅與土地稅
印花稅（Stamp Duty）
印花稅是澳洲買房過程中最主要的交易稅之一，費用依房價與所在州別計算。
舉例來說，購買 AUD 80 萬的房產：
NSW（雪梨）：約 AUD 31,000
VIC（墨爾本）：約 AUD 43,000
QLD（布里斯本）：約 AUD 21,000
印花稅需在交易結算（Settlement）前一次性繳納，屬於買房初期的大額支出。
土地稅（Land Tax）
土地稅則是屬於長期的持有型稅收，依土地價值計算：
NSW：超過 AUD 1,075,000 才開始徵收。
VIC：起徵門檻較低，且外國人須額外支付附加稅。
QLD：不同級距有不同稅率，投資房產者需特別留意。
土地稅會隨著物件數量與價值的增加而提高，因此擁有多套投資房產的買家，每年的稅負壓力不容忽視。
外國買家附加費
除了基本稅費，外國人購房還必須支付「澳洲外國人買房稅」，主要包含印花稅附加費與土地稅附加費。
外國人印花稅附加費（Foreign Buyer Stamp Duty Surcharge）
NSW：+ 8%–9%
VIC：+ 7%–8%
QLD：+ 7%
例如，在墨爾本購買一套 AUD 100 萬的房產，除了基本印花稅 AUD 55,000 外，還需支付 外國人附加稅 AUD 80,000，使總印花稅達到 135,000。
外國人土地稅附加費（Foreign Owner Land Tax Surcharge）
NSW：+ 4%–5%
VIC：+ 4%
QLD：+ 2%–3%
這些額外成本，使得外國人的置產門檻大幅提高。對於投資房產的買家來說，必須將這些費用納入投資回報的計算模型中。
持有成本（管理費、地稅、保險等）
買房不是一次性的花費，真正影響長期投資回報的是澳洲買房持有成本。
物業管理費（Strata Fees / Body Corporate Fees）
適用於公寓與聯排別墅。
每年約 AUD 2,000–6,000，高端公寓甚至可超過 AUD 10,000。
保險費用
建築保險：涵蓋結構損壞。
房東保險：投資房產必備，保障租金拖欠與物件損壞。
年費約 AUD 800–2,000。
市政費（Council Rates）
根據土地大小與市政府規範，每年約 AUD 1,000–3,000。
維修費用
建議每年預留房價的 1% 作為維修基金。
例如：一套價值 AUD 80 萬的公寓，每年應準備 AUD 8,000。
整體來看，一套投資房產每年的持有成本可能落在 AUD 10,000–15,000 之間。
實際案例試算
以下以「外國人在墨爾本購買一套 AUD 100 萬的公寓」為例，試算投資房產的實際成本。
從試算可見，外國人在澳洲買房，僅交易階段就需要支付近 50% 房價的現金，而每年還有超過 1 萬澳元的持有成本。若租金收益無法覆蓋支出，就會壓縮投資報酬率。
結語
綜合來說，澳洲買房成本不僅是物件價格，還包括首付、貸款保險、印花稅、澳洲外國人買房稅，以及後續每年的 澳洲買房持有成本。
對外國人投資房產而言，這些額外費用往往使總成本比當地居民高出 10% 以上，因此在規劃之前，必須先計算完整資金需求，並評估租金回報與增值潛力。
若目標是長期投資房產，建議結合專業顧問的協助，做好貸款、稅務與資產配置的全盤規劃，才能確保投資收益最大化。
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