孩子海外求學 澳洲「以房養學」真能省錢嗎？2026 新政策、隱形成本你得知道
- 致榮 黃
- 2天前
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澳洲留學一直都是國人喜愛的選擇之一，會讓自己的孩子前往澳洲讀書求學。同步的雪梨、墨爾本、布里斯本的房租租金也不斷的創高。不少人會思考以買代租(以房養學)：與其四年幫房東繳掉 15 萬澳幣（約 330 萬台幣）的房租，已經可以直接買下一間房？
「以房養學」真的像大家口中的那麼美好嗎？本文將跟您一起探討優劣利弊，了解必須面對的相關「禁令」真相。
一、 財務算盤：省下百萬台幣的邏輯在哪？
「以房養學」的核心在於，其概念就是用房產的「總成本」，「未來增值」，「租金節省」更或是「分租收益」來相比支付出去的租金。舉例來說: 布里斯本（Brisbane）兩房公寓簡單舉例，其價值大約為一間 70 萬澳幣，一起試算四年的留學期間：
目前只有「新房」可以分租，同時必須符合 FIRB (Foreign Investment Review Board) 規定。如要合法分租，請詳細確保租約合規，並注意簽證身份變化，以免違規。 (以下 Google Gemini 虛擬試算)
理論上來說，如果一切平順，簡單數學計算 - 節省租金與房價價值，確實能在四年內節省超過「百萬台幣」。
項目 | 傳統租房（支出） | 以房養學 |
四年租金支出 | 約 12.5 萬澳幣 (約 275 萬台幣) | $0 (自住其中一間) |
分租收益 | $0 | 約 6.2 萬澳幣 (四年累積) |
房產價值增加 | $0 | 約 15 萬澳幣 (約 330 萬台幣) |
帳面節省 | -$12.5 萬澳幣 | +$21.2 萬澳幣 (約 460 萬台幣) |
*本圖為示意圖，非實際建案
二、 2026 新政 改變遊戲規則
以前的舊文章會告訴你，外國人、留學生可以買二手房，在上一篇文章 外國人可以買澳洲房地產嗎？一次看懂 FIRB 申請規範與資格限制 提到，您得開始注意政策上的變革。
兩年二手房禁令： 澳洲政府政令清楚知道，2025 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日，禁止外國人士（包括學生簽證的臨時居民）皆不能購買二手住宅作為自住房。
目前唯一道路： 只能購買 「新房」 或 「預售屋」。雖然限制了購物的範圍和可能，但優點是購入的皆為新房，有比較理想的稅務折舊優惠，修繕問題發生機率也比較小。
三、 以房養學的 「水很深?」
拉出的試算表裡，雖然可以省下百萬元台幣，但須考慮的關鍵成本更細瑣，方方面面的了解才不會「贏了房價、輸了稅金」。
FIRB 申請費調漲： 2026 年購買 100 萬澳幣以下的物業，FIRB 申請費也已經有所調升，詳細細節請聯繫我們。
海外置產附加印花稅： 不同州針對海外買家課徵的印花稅也各不相同，常見的稅率為 7%~8% 左右，這可是一筆確定的固定支出。
空置稅與維護費： 此外，澳洲政府對空置房產有嚴格規定。若房屋超過半年沒有人居住、或是未出租超過半年，將面臨FIRB 申請費罰款。
四、 2026 哪座大學最具潛力
布里斯本 (Brisbane)： 布里斯本擁有2032 奧運題材加分，市場中認為有許多價值提升的機會，並且售價相較雪梨低的優勢，是很多「以房養學」家長的目標。
墨爾本 (Melbourne)： 是澳洲教育的核心區域，因此租屋需求相當大量。詳細仍需依循地點、建物來做評估。
五、 總結：以房養學適合您和您的孩子嗎？
「以房養學」並非單純的數學加減法，擁有政令上的限制和規範，適合資金充足（自備款30-40%）且有長期持有意願的家庭。在 2026 年的新政策下，與悅陽地產詳細討論 地點與避開政策地雷，會比單看房價更重要。
六、悅陽地產深耕布局澳洲
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